Atención a este vídeo porque va para compradores y propietarios

hace 18 horas
3 Min. de lectura

En el mercado inmobiliario español, la firma de un contrato de arras es una práctica habitual. Sin embargo, su uso incorrecto —o directamente abusivo— puede generar conflictos importantes tanto para compradores como para propietarios.

Este artículo analiza una situación que, aunque no debería ocurrir, sucede más de lo que parece.

1️⃣ Comprador: nunca firmes arras sin conocer tu solvencia

Imagina que encuentras el piso perfecto. Te entusiasma. Haces una oferta y la inmobiliaria te propone firmar un contrato de arras penitenciales.

Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y funcionan así:

Si el comprador se echa atrás → pierde las arras.
Si el vendedor se echa atrás → debe devolverlas duplicadas.

Hasta aquí, todo correcto desde el punto de vista jurídico.

El problema empieza antes:👉 No has ido al banco.👉 No sabes cuál es tu capacidad real de financiación.👉 No tienes preaprobación hipotecaria.

Y aun así firmas.

Error técnico clave

Firmar arras sin condición suspensiva de financiación implica que asumes el riesgo total de que el banco no te conceda el préstamo.

Si el banco rechaza la operación por falta de solvencia, jurídicamente no es causa automática de resolución salvo que el contrato lo contemple expresamente.

2️⃣ ¿Qué debería incluir un contrato equilibrado?

Un contrato bien redactado debería incluir una cláusula suspensiva de financiación, por ejemplo:

"En caso de que el comprador no obtenga financiación tras solicitarla en al menos dos entidades bancarias, se resolverá el contrato y se devolverán las arras."

Si esa cláusula no existe, el riesgo recae sobre el comprador.

3️⃣ La práctica irregular: cuando la inmobiliaria retiene las arras

Aquí es donde aparece la parte más delicada.

Supongamos que:

La inmobiliaria recibe las arras.
No las entrega al propietario.
Las retiene íntegramente.
Además introduce una cláusula penal que obliga a comprador o vendedor a pagarle honorarios si incumplen.

Esto plantea varios problemas jurídicos:

🔎 1. ¿Puede la inmobiliaria quedarse las arras?

No debería, salvo que:

Actúe como depositaria autorizada.
Lo haga por mandato expreso.
Y exista pacto claro sobre su comisión.

Las arras pertenecen al vendedor (salvo pacto distinto).La inmobiliaria no puede apropiarse del importe íntegro sin base contractual válida.

🔎 2. Cláusula penal sin encargo previo

Si el comprador no ha firmado hoja de encargo con la inmobiliaria, imponerle el pago de honorarios puede ser jurídicamente cuestionable.

Podría considerarse:

Cláusula abusiva.
Falta de causa contractual.
Vulneración de normativa de consumidores.

🔎 3. El escenario perverso

Imagina el siguiente resultado:

El banco no concede la hipoteca.
El comprador no puede continuar.
La inmobiliaria:
- Se queda las arras.
- Reclama honorarios por incumplimiento.
El propietario ni siquiera ha recibido el dinero.

Esto genera una situación desequilibrada donde:

El comprador pierde el dinero.
El propietario no ha cobrado.
La inmobiliaria obtiene el beneficio.

Desde el punto de vista jurídico, esto puede impugnarse, pero el conflicto ya está creado.

4️⃣ Propietario: también puedes estar en riesgo

Muchos propietarios creen que las arras están en su poder.Pero si la agencia no las ha transferido:

No tienes control real del dinero.
Puedes verte involucrado en una disputa.
Puedes incluso perder una operación sin haber cobrado nada.

Solicita siempre:

Justificante de ingreso.
Identificación clara del depositario.
Copia íntegra del contrato firmado.

5️⃣ Recomendaciones prácticas

Para compradores

✔️ Solicita preaprobación bancaria antes de firmar.✔️ Exige cláusula suspensiva de financiación.✔️ No entregues dinero sin saber quién lo custodia.✔️ Lee cada cláusula penal con asesoramiento.