Atención compradores y vendedores: lo que nadie revisa antes de anunciar (y luego vienen los problemas)

hace 2 horas
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Hace unos días hablé con una persona que tenía anunciado un inmueble como “vivienda con terreno”. Ya había recibido visitas. Incluso un comprador fue al banco para solicitar financiación. El banco envió a su tasador.

Resultado: denegación.

El motivo fue claro: la construcción no tenía cédula de habitabilidad.

Es decir:

Existe una edificación.
Está en suelo rústico.
Está vallada.
El propietario está empadronado allí.
Pero no es legalmente una vivienda.

Y esto cambia todo.

Cuando una “casa” no es una vivienda

Que haya una construcción no significa que tenga uso residencial legal.

Sin cédula de habitabilidad:

El banco puede no conceder hipoteca.
No se puede acreditar legalmente su uso como vivienda.
Puede haber problemas con suministros.
Puede haber infracción urbanística.

Muchos compradores no revisan esto antes de visitar el inmueble. Error estratégico.

Antes siquiera de desplazarse, es imprescindible verificar:

Clasificación del suelo (urbano, urbanizable, rústico).
Ficha urbanística municipal.
Catastro.
Registro de la Propiedad.
Situación de cargas y titularidad.
Si la edificación es legalizable o está fuera de ordenación.

El problema real: se fija un precio sin saber qué se está vendiendo

El valor de un inmueble depende de:

Uso permitido.
Edificabilidad.
Metros computables.
Retranqueos.
Antigüedad.
Situación urbanística.
Regularidad registral y catastral.
Consentimiento de todos los titulares.

No es lo mismo vender:

Una vivienda urbana hipotecable.
Que una construcción en suelo rústico sin uso residencial.

El mercado paga cosas distintas.

Y no se valoran con “precios de oferta”, sino con testigos reales de cierre.

Atención propietarios

Muchos vendedores desconocen:

Que su inmueble está mal inscrito.
Que catastro y registro no coinciden.
Que hay varios titulares y no todos han autorizado la venta.
Que no existe licencia o cédula.
Que la parcela no cumple normativa actual.

Poner un anuncio sin estudiar esto puede generar:

Operaciones frustradas.
Tasaciones negativas.
Pérdida de tiempo.
Conflictos entre copropietarios.
Responsabilidad por información incorrecta.

Atención compradores

Antes de reservar o entregar señal:

Verifiquen titularidad.
Verifiquen autorizaciones.
Verifiquen situación urbanística.
Verifiquen si es hipotecable.
Soliciten nota simple actualizada.
Pidan ficha urbanística.

Comprar sin este análisis es asumir un riesgo innecesario.

Valoraciones técnicas y periciales

Estamos colegiados y realizamos:

Análisis registral y catastral.
Estudio urbanístico.
Valoraciones con base en operaciones reales.
Informes periciales.
Intervalos objetivos de precio.
Estudio de viabilidad de venta.

Todo esto tiene un coste.Pero es infinitamente menor que una operación fallida.

Conclusión

Que haya una construcción no significa que sea una vivienda.Que esté empadronado alguien allí no la convierte en legal.Que tenga anuncios no la hace hipotecable.

Antes de comprar o vender, analice qué tiene realmente.

Si necesita orientación sobre: