Consulta a urbanismo de un ayuntamiento para dividir vivienda unifamiliar. Edificabilidad parcela.
¿Puedo Dividir Mi Vivienda Unifamiliar en Dos? Consulta a un Ayuntamiento
¡Hola amigos! Soy Orlando Torrecilla, de fincastorrecilla.com, y hoy les traigo una consulta interesante que hemos realizado a un ayuntamiento, que puede ser perfectamente aplicable a cualquier localidad de España. Quiero explicarles cómo se plantea una consulta urbanística cuando se quiere modificar la distribución de una vivienda unifamiliar, y cómo puede influir el coeficiente de edificabilidad de la parcela en las decisiones.
La Consulta
El cliente tiene una vivienda unifamiliar en una parcela urbana, que consta de dos plantas. La idea es dividir la vivienda en dos unidades: una en la planta baja y otra en la primera planta, ya que ambas tienen accesos independientes desde la calle. Este es un escenario bastante común en zonas urbanas donde las viviendas cuentan con múltiples entradas.
La pregunta al ayuntamiento es clara: ¿sería posible dividir esta vivienda en dos y luego solicitar la creación de dos accesos desde la calle, uno para cada vivienda? Es decir, ¿puedo transformar mi casa unifamiliar en dos viviendas separadas, sin necesidad de ampliar la construcción, solo adaptando los accesos?
La Respuesta del Ayuntamiento
La respuesta del ayuntamiento se basa en varios parámetros urbanísticos y técnicos. En este caso, se nos proporciona información sobre la calificación urbanística de la parcela y los coeficientes de edificabilidad permitidos.
Coeficiente de edificabilidad: La parcela en cuestión está calificada como suelo urbano, y según la ordenanza urbanística aplicable, el coeficiente de edificabilidad es del 35%. Esto significa que la parcela, con una superficie de 843 metros cuadrados, puede construir hasta 295,05 metros cuadrados de edificación. Esto es un dato que siempre aparece en la ficha urbanística de la parcela.
Metros construidos: En este caso, ya existen construidos 200,59 metros cuadrados de vivienda unifamiliar (con dos plantas), y además hay dos edificios auxiliares (una leñera y un rincón), que suman 60,47 metros cuadrados, lo que nos da un total de 261,06 metros cuadrados construidos según el Catastro.
La planta entrecubierta: Aquí es donde se encuentra una sorpresa, que puede cambiar las reglas del juego. El ayuntamiento nos señala que existe una planta entrecubierta que no está registrada en el Catastro. Esta planta, aunque no aparece en los planos catastrales, está construida, y sumaría aproximadamente 100 metros cuadrados más a la superficie total. La importancia de este detalle radica en que la superficie construida, aunque no es útil en términos habitacionales, sí cuenta a efectos de edificabilidad.
La Decisión del Ayuntamiento
El ayuntamiento aclara que, en este caso, se debe sumar la superficie construida de la entrecubierta a la superficie total construida. Esto quiere decir que, si la suma de los metros construidos supera los 295,05 metros cuadrados permitidos por el coeficiente de edificabilidad de la parcela, no se podrá realizar ninguna ampliación, ni siquiera para dividir la vivienda.
En este caso, la suma de los metros construidos (261,06 metros cuadrados) más la entrecubierta (aproximadamente 100 metros cuadrados) nos da un total de 361 metros cuadrados, lo que supera ampliamente los 295,05 metros cuadrados permitidos. Por lo tanto, el ayuntamiento no autorizaría la modificación para dividir la vivienda en dos unidades, ya que se estaría superando la edificabilidad permitida.
¿Por Qué Es Tan Importante Realizar la Solicitud por Escrito?
En este caso, es clave que cualquier consulta o solicitud al ayuntamiento se haga por escrito. ¿Por qué? Porque una respuesta verbal podría ser ambigua o cambiar según la interpretación de cada técnico o responsable del municipio. Es fundamental tener constancia escrita de lo que el ayuntamiento autoriza o desautoriza, ya que una respuesta verbal no tiene el mismo valor legal.
Como hemos hecho en este caso, lo primero es ver la propiedad en persona, evaluar si hay elementos no registrados, como la planta entrecubierta, y después enviar la solicitud formal al ayuntamiento. Siempre solicitando una respuesta por escrito, que sea clara y vinculante.
Conclusión
Este caso es un ejemplo claro de cómo la edificabilidad de una parcela y las características de las construcciones existentes pueden afectar a los proyectos de modificación. En muchos casos, la intención de modificar una vivienda unifamiliar en dos viviendas puede verse limitada por estos factores, incluso si no se pretende aumentar la superficie construida, como en este caso.
Si tienen alguna duda sobre estos procedimientos o necesitan ayuda con alguna consulta urbanística, no duden en contactarnos. Estaremos encantados de ayudarles con cualquier cuestión relacionada con la gestión de propiedades y consultas urbanísticas.
Pueden enviarnos un mensaje a través de nuestro número de WhatsApp: +34 693 023 926 (si nos contactan desde fuera de España). ¡No duden en preguntar!
Un saludo a todos, Orlando Torrecilla fincastorrecilla.com
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